Prestações da casa sempre a descer

O dia 15 de Setembro de 2008 marcou a história da mais recente crise financeira internacional, por se tratar do dia em que o Banco Lehman Brothers declarou falência.

Os problemas sucederam-se em diversos bancos norte-americanos e britânicos e, a 10 de Outubro, as taxas de juro interbancárias europeias, que estavam a subir, inverteram a tendência. Na altura, a Euribor a três meses situava-se nos 5,381% e a taxa a seis meses nos 5,431%.

A partir daí, a quase totalidade das economias mundiais entrou em recessão e os bancos centrais viram-se obrigados a descer, sistematicamente, as taxas de juro de referência, com a Reserva Federal dos Estados Unidos a tomar a decisão histórica de chegar aos 0%. Na Europa, o Banco de Inglaterra levou a sua taxa de referência nos 0,5% e o Banco Central Europeu chegou a 1%.

Um ano volvido, a taxa de juro de referência europeia a três meses situa-se em 0,720% e taxa a seis meses em 1,004%. As notícias não podiam ter sido melhores para as famílias com contratos de crédito à habitação, que viram as suas prestações de crédito à habitação caírem significativamente. Foram várias centenas de euros que ficaram nos bolsos dos cidadãos, dando-lhes uma folga que foi, em muitos casos, canalizada para o consumo.

Imobiliário de luxo inicia retoma em Portugal

Depois de uma queda no ano passado, o mercado imobiliário de luxo começou agora a dar os primeiros sinais de retoma, mas só deverá recuperar plenamente dentro de um ano.

A previsão é de Tiago Queiroga, director-geral da Sotheby’s Internacional Realty Portugal. Em Setembro, esta imobiliária que actua no segmento premium duplicou a sua facturação em relação a 2008 e prevê agora fechar este ano com uma facturação de um milhão de euros.

“Começam já a notar-se os primeiros sinais de retoma no imobiliário de luxo em Portugal, mas o mercado ainda continuará a estabilizar durante os próximos 12 meses”, disse hoje Tiago Queiroga, numa apresentação à imprensa.

Mediadoras esperam fazer escrituras nas suas instalações

As empresas de medição imobiliária poderão "no próximo ano emitir cópia dos certificados dos registos prediais e realizar escrituras de casa pronta nas suas instalações", afirmou hoje o vice-presidente da APEMIP numa conferência do sector.

Falando sobre a evolução das empresas imobiliárias, Vítor Patacas, apontou as "actuais expectativas de auto-regulação" do mercado imobiliário, com vista a "maior autonomia e responsabilidade das mediadoras", podendo em breve "facilitar ainda mais a vida dos seus clientes".

Estas facilidades futuras traduzem-se na possibilidade das empresas emitirem cópias dos registos prediais e realizarem escrituras nas suas instalações, "mediante determinadas condições de acreditação dos seus serviços em parceria com o IRN - Instituto dos Registos e Notariado", sublinhou aquele especialista.

Procura de crédito para a habitação está a aumentar

O presidente do BES afirmou que os portugueses estão novamente a procurar financiamentos bancários para a compra de casa, aproveitando a baixa dos juros e a descida dos preços no mercado imobiliário.

Ricardo Salgado, que falava na conferência de imprensa de apresentação de resultados do terceiro trimestre, afirmou que a queda de 1,6 por cento do crédito à habitação registada pelo banco nos primeiros nove meses do ano "poderá vir a atenuar-se" face a esta tendência de maior procura.

"É preciso frisar que nos últimos seis meses houve uma menor procura [de crédito] dos particulares e não foram os bancos que restringiram a concessão", sustentou o banqueiro. Salgado disse ainda que "há uma estabilização do crédito vencido", o que significa que as famílias portuguesas estão a conseguir "aguentar a crise".

E PARECE QUE JÁ SE VÊ O ESTREBUCHAR DO IMT

Será desta que o imobiliário vai deixar de ser a árvore das patacas do Poder Local? Será que já se vê, como parece, o estrebuchar do IMT? Agora que já foi elaborado um relatório final pelo grupo, dirigido pelo Prof. Dr. Sidónio Pardal, que o anterior Governo encarregou de analisar a tributação sobre o património.

Do que se sabe sobre esse relatório, os peritos são muito críticos relativamente à manutenção do IMT, verdadeiro fantasma da Sisa, agora denominado Imposto Municipal sobre a Transmissão Onerosa de Imóveis. Um maná para as autarquias, algumas das quais vão buscar mais de metade das respectivas receitas ao imobiliário numa proliferação de impostos e de taxas que são inimigas da “reabilitação urbana” e do “mercado do arrendamento urbano” e, por consequência, da própria Economia.

Como há tempos, por outras palavras, o Prof. Dr. Sidónio Pardal lembrou, apesar da crise e dos pacotes anti-crise, o imobiliário é árvore de várias safras ao ano, seja nas mais-valias, seja no filho da Sisa, seja nas elevadas taxas aplicadas aos rendimentos provenientes das propriedades imobiliárias. É, neste contexto, fonte generosa de rendimento que o Poder Local dificilmente largará.

Será desta que o imobiliário se verá, finalmente, finalmente, livre do IMT e aliviado de muita da carga fiscal que se abate, sem razão, sobre o sector? Seria uma completa desilusão se tal não acontecesse, isto é, se não se enterrar o IMT e se não se ajustar os impostos sobre o património imobiliário.

Avaliaremos bem esta situação na apresentação do Orçamento de Estado para o ano de 2010. Os especialistas em fiscalidade imobiliária consideram que há uma excessiva tributação dos prédios urbanos em geral em sede de tributação do património, designadamente os que se encontram afectos à habitação, tributados por critérios de mercado, quando não estão no mercado, e se destinam a suprir uma função social de habitar, que corresponde a uma necessidade básica e é assumida constitucionalmente como um direito fundamental.

Em Portugal, todo o património exposto e declarado — com excepção dos depósitos à ordem — está, praticamente todo ele, sujeito a tributação. O património imobiliário paga IMI, IMT, Imposto de Selo e imposto sobre mais-valias impróprias. Todo o património está sujeito a impostos, e na imensa floresta haverá até suspeitas de que se configuram situações de dupla tributação.

Quando, por exemplo, se evoca o princípio do benefício para justificar certos impostos e o benefício evocado já não é, há muito, assegurado pelo Estado que entretanto alienou essa obrigação para a iniciativa privada… Contas de outro rosário, especialmente quando parece que já se vê o estrebuchar do IMT num outro desenho da fiscalidade sobre o património imobiliário.

Luís Carvalho Lima

Presidente da Direcção Nacional da APEMIP

(Publicado dia 23 de Outubro de 2009 no Sol)

Euribor retomam tendência descendente na maioria dos prazos

As taxas Euribor voltaram hoje a recuar na maioria dos prazos, excepto a três meses, em que não houve alteração, segundo o fixing diário da Federação Europeia dos Bancos.

A taxa Euribor a três meses manteve-se inalterada, em 0,742 por cento. A taxa com maturidade a seis meses, principal indexante do crédito à habitação em Portugal, recuou 0,002 pontos percentuais, para 1,022 por cento. No prazo de 12 meses, a taxa baixou 0,004 pontos percentuais, para 1,243 por cento.

As Euribor são fixadas pela média das taxas às quais um conjunto de bancos europeus está disposto a emprestar dinheiro no mercado interbancário.

Obter ou renegociar créditos é mais fácil

As novas regras que visam facilitar a concessão e renegociação dos empréstimos bancários, publicadas em Diário da República (DR) a 17 de Agosto, entram em vigor já amanhã, sexta-feira.
Na prática, são três as alterações previstas no Decreto-Lei 192/2009. O Governo resolveu estender as regras do crédito à habitação aos outros empréstimos a ele associados, definiu condições para a subida dos "spread" [margem de lucro dos bancos] e criou a Taxa Anual Efectiva Revista (TAER) para facilitar a comparação das vantagens oferecidas na hora de escolher um crédito.

Segundo o legislador, acontecia que "em muitos casos" o consumidor continuava a deparar-se com elevadas comissões de reembolso praticadas nos chamados créditos paralelos, multiusos ou multi-opções. Este empréstimos são normalmente contratados ao mesmo tempo que o crédito à habitação, com as mesmas condições, pelos mesmos prazos e tendo como garantia o mesmo imóvel, destinando-se a despesas associadas, como a compra de mobiliário.

Entendendo o Governo não se justificarem tantos regimes para créditos quase iguais e, muitas vezes, complementares, decidiu-se que estes passam a ter as mesmas regras que o crédito à habitação, nomeadamente o mesmo limite de comissões por amortização do capital em dívida: 0,5% para os empréstimos à taxa variável [euribor] e 2% para os de taxa fixa.

A Deco considera que as alterações às regras ligadas ao crédito à habitação são medidas "positivas e "interessantes" para o consumidor.

Contactado pela Lusa, o economista da Deco, João Fernandes, diz que todas as medidas "são interessantes", mas destaca uma em particular: "A TAER é extraordinariamente importante". Isto porque, explica o economista, sem esta taxa "o que tem acontecido é que os clientes quando vão a vários bancos pedir simulações normalmente só olham para o valor do "spread" e é com base neste que decidem. Muitas vezes o que acontece é que, embora este possa ser mais baixo num lado do que noutro, o pacote de serviços e produtos que traz associado muitas vezes não traz benefício real".

É comum as instituições financeiras oferecerem reduções do "spread" se o cliente adquirir mais produtos e/ou serviços, medida normalmente aceite embora nem sempre represente benefícios reais para os clientes. A TAER pretende tornar os custos 100% comparáveis.

Actualização dos Coeficientes de Localização do IMI

No âmbito do novo sistema de avaliação dos prédios urbanos foi publicada a Portaria n.º 1119/2009, de 30 de Setembro, que procede à actualização do zonamento e à diminuição de alguns dos coeficientes de localização.

Tendo em consideração que o zonamento e os coeficientes de localização são dos principais elementos na determinação do valor patrimonial tributário de um imóvel, e, encontrando-se o mercado imobiliário a atravessar um período de instabilidade, a presente portaria, “no âmbito das medidas anti-crise e através duma solução urgente e transitória”, procedeu à redução de alguns coeficientes de localização.

O zonamento e os coeficientes de localização são publicados no Portal das Finanças, podendo ser consultados por qualquer interessado e em qualquer serviço de finanças. A presente portaria entrou em vigor no dia 1 de Outubro.

Tendo em conta a evolução do mercado imobiliário, que é por natureza um mercado dinâmico, o legislador contemplou a possibilidade de revisão trienal do zonamento e dos coeficientes de localização.

BCE mantém juros em mínimo histórico

O Banco Central Europeu (BCE) manteve esta quinta-feira a taxa de juro de referência na zona euro nos 1%, o que representa o valor mais baixo de sempre.

Especialistas acreditam que o actual nível de juros será mantido até, pelo menos, meados do próximo ano.

Prestação da casa já caiu 360 euros por mês em apenas um ano.

As famílias e empresas com empréstimos indexados às taxas Euribor continuam a sentir o efeito benéfico da queda abrupta destas taxas de mercado.

Um empréstimo de 150 mil euros, a 30 anos, indexado à Euribor a seis meses, e com um spread (margem do banco) de 0,7 por cento, com a revisão acontecer em Outubro, vai pagar uma prestação de 535,06 euros. Há um ano, o mesmo empréstimo pagava 898,65 euros, ou seja, mais 363,59 euros mensais.

O "milagre" que as famílias vêm sentido à medida que os contratos de empréstimos são revistos - ao trimestre, ao semestre ou a um ano - é explicado pela queda das taxas Euribor, que no espaço de um ano já caíram 80 por cento. A média mensal da Euribor a seis meses, a mais utilizada no crédito à habitação em Portugal, caiu de 5,219 por cento em Setembro de 2008, para 1,039 no mês que ontem terminou.

Desde que a Euribor foi criada, em Janeiro de 1999, nunca estas taxas estiveram tão baixas, o que significa que os encargos com juros também estão em mínimos históricos. Os empréstimos recentes beneficiam da descida das taxas, mas são agravados com spreads mais elevados, praticados pela generalidade dos bancos.

A queda da Euribor é generalizada aos restantes prazos. A Euribor a três meses, que há muito quebrou a barreira de um por cento, fechou Setembro com uma média de 0,768 por cento. A média desta taxa estava em 5,019 por cento em Setembro do ano passado.

Em Abril deste ano, um empréstimo de 150 mil euros, com as características da operação já descrita no início do texto, correspondia a uma prestação de 590,73 euros. Apesar da descida considerável da taxa que serve de base ao empréstimo entre Abril e Setembro - 1,775 por cento para 1,039 por cento, a redução da prestação é de apenas 55 euros.

Conta do IMI pode descer em 13% das zonas do país.

Factura do imposto sobre imóveis com maior impacto nos distritos do Porto, Lisboa, Aveiro e Leiria.

Cerca de 13% dos coeficientes de localização para efeitos de IMI foram revistos em baixa e irão ter impacto na "factura" de imposto a pagar já em 2010. Lisboa, Porto, Aveiro e Leiria são os distritos com o maior número de descidas.

A descida dos coeficientes de localização (CL) - um dos itens que mais impacto tem no apuramento do valor patrimonial dos imóveis (VPT) - abrangeu 321 zonas de um total de 2718, ou cerca de 13%.

A portaria com os novos valores foi ontem publicada, entrando hoje em vigor, e na prática vai fazer com que os imóveis localizados numa daquelas mais de 321 zonas vejam a conta do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) reduzir-se.

Tal como o JN já tinha avançado, esta descida contempla também quem já habita nestas zonas, bastando para o efeito que peça às Finanças uma reavaliação do VPT da casa em questão.

Exemplo, numa das zonas de Lisboa onde também houve uma descida de CL de 1,80 para 1,20, o IMI vai baixar de 646,80 euros para 430 euros. Entre os distritos que apresentam o maior número de descidas dos coeficientes de localização estão Aveiro (com 49 reduções), Lisboa (com 30), Leiria (27) e Porto (24).

A portaria ontem publicada procede também à actualização do valor máximo e mínimo dos coeficientes de localização que podem ser aplicados por cada município. E Lisboa surge à cabeça como o concelho onde mais zonas podem atingir o valor máximo, que é 3. No resto do país, apenas os concelhos do Porto e de Loulé surgem com zonas que podem chegar até aquele valor.

Esta descida é uma medida extraordinária e tem em conta a actual situação de crise e de abrandamento do mercado imobiliário.