Receber do banco o aval a um crédito à habitação é cada vez mais difícil. Por isso, os especialistas apontam os erros que se devem evitar.
Identificados pela Igreja Católica, os sete pecados capitais ganharam popularidade a partir do século XIV. Merecedores de condenação para os mais obstinados, os sete pecados são hoje mundialmente conhecidos como vícios que carecem de controlo. Directamente opostos às sete virtudes, integram a lista dos sete pecados: a vaidade, inveja, ira, preguiça, ganância, gula e luxúria.
O mercado de crédito à habitação também não escapa aos sete pecados capitais e o Diário Económico pediu a especialistas do mercado imobiliário que os enumerassem. Comprar quando o mais aconselhável é arrendar, não ser racional na decisão, não procurar o melhor negócio, optar por ofertas promocionais e pela carência de capital, recusar intermediários, não apresentar propostas ou comprar casa acima das suas possibilidades são erros que se pagam caro e durante várias décadas.
Os especialistas contactados pelo Diário Económico são unânimes ao considerarem que as lições da crise do ‘suprime' impedem "transgressões". "Comprar uma casa acima das possibilidades do comprador é hoje muito difícil, porque os bancos são mais exigentes na avaliação do risco dos clientes", frisa Luís Lima, presidente Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal (APEMIP). O resultado do aperto das condições de crédito resulta "em avaliações mais baixas, exigência de maiores garantias, custos totais associados ao crédito elevados e ‘spreads' incomportáveis", recorda Jorge Garcia, especialista em mercado imobiliário.
Um cenário que, segundo os especialistas, não deverá sofrer melhorias em breve. Apesar do número de transacções efectuadas em Julho e Agosto evidenciar uma ligeira retoma do mercado, em jeito de balanço, Luís Lima considera que o ano de 2010 deverá fechar em linha com os números de 2009, cerca de 150 mil transacções imobiliárias. "E dificilmente se recuperarão os níveis anteriores à crise, até porque mais de 80% dos portugueses já tem casa própria", salienta o presidente da Associação de Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária.
Para Jorge Garcia, do actual contexto sobressai a queda de um mito: "Actualmente, nem todo o património imobiliário valoriza". Tome nota e evite cair em tentação.
1 - Comprar ou arrendar casa?
A eterna questão no mercado imobiliário, mas à qual é estritamente essencial responder antes de tomar uma decisão, apelam os especialistas. São vários os prós e os contras para cada uma das opções. A "vaidade" de ter uma casa própria pode ser prejudicial, sobretudo, se o potencial comprador "não conseguir acautelar uma situação profissional estável, pelo menos, nos próximos cinco anos", diz Luís Lima, presidente da APEMIP. A incerteza e o medo de arriscar condicionam a tomada de decisões. Como recorda Jorge Garcia, especialista no mercado imobiliário, "arrendar é uma solução mais cara e não permite adaptações à casa". Há ainda que avaliar os benefícios de optar pelo arrendamento com a opção de compra incluída.
2 - Não ser racional
Aplicada à compra de casa, a inveja traduz-se num mandamento: "Esqueça a emoção e guie-se pela razão". "O valor emocional da casa é muitas vezes um travão à concretização do negócio", diz Luís Lima. Muitos vendedores já teriam concretizado o negócio se fossem racionais. E os compradores teriam mais sucesso se o primeiro critério fosse a avaliação à disponibilidade financeira. "Na decisão de compra, o primeiro factor de análise é a zona da futura casa, cujo peso no total dos critérios ascende a 40%", afirma o presidente da APEMIP. Para Jorge Garcia, actualmente "o mercado é vendedor", há muita oferta e as decisões não podem, nem devem ser precipitadas.
3 - Não apresentar propostas
Por muito que o potencial comprador se indigne com a proposta apresentada para a casa que lhe enche as medidas, a verdade é que o maior erro é "ficar quieto". Para Jorge Garcia, é essencial apresentar propostas de compra, abaixo do valor que está a ser pedido, mesmo "que pareçam descabidas ou com fortes probabilidades de insucesso". Isto porque, "desconhece-se até quanto o comprador está disponível a ceder". Ainda nesta matéria, os especialistas chamam a atenção para custos, como o condomínio e afins, que, quando não avaliados inicialmente, poderão "transformar-se em desagradáveis surpresas" e sentimentos "dispensáveis".
4 - Não procurar o melhor negócio
A aversão a qualquer tipo de trabalho ou esforço não ajuda. É essencial analisar, comparar e escolher a melhor opção, quer ao nível da casa, quer do crédito. O empréstimo à habitação é o contrato mais longo da vida de um cliente bancário, o que justifica que o potencial comprador passe dias ou meses numa busca incessante pela melhor proposta, quando, no futuro, passará anos vinculado à mesma. O mercado está inundado de casas e nos bancos multiplicam-se as ofertas. "O actual contexto mostra a queda do mito de que todas as habitações valorizam. No processo de escolha convém ter presente que a realidade mudou", diz Jorge Garcia.
5 - Recusar intermediários
Negociar directamente com o próprio ou recorrer a empresas de mediação imobiliária? Os especialistas são unânimes: mais de 50% das transacções são efectuadas através de mediadores. "Recorrer a aconselhamento profissional é essencial, sobretudo para uma maior percepção do valor da casa no mercado". E Luís Lima recorda: "O mediador licenciado tem maior poder negocial junto dos bancos". Isto significa que a ganância de ter benefícios ao negociar-se directamente com o vendedor, como uma ligeira redução do preço junto do vendedor, será colmatada por condições menos vantajosas obtidas junto da banca.
6 - Perseguição às ofertas promocionais
Como diz a gíria popular "ter mais olhos que barriga" não é vantajoso. Luís Lima, presidente da APEMIP, desaconselha as ofertas promocionais de crédito à habitação. "Se representarem um ganho até podem ser viáveis. Mas se, findo o período promocional, as condições representarem um agravamento no custo, então são totalmente desaconselháveis". Jorge Garcia recorda a "quase" inexistência de ‘spreads' promocionais e destaca que no negociar é que está o ganho. Já a opção pela carência de capital (pagar juros e amortizar o capital no final) é aconselhável apenas para quem prevê uma evolução profissional e financeira a médio e longo prazo.
7 - Não escolher uma casa à medida
A luxúria traduz-se no ‘namorar' uma casa acima das possibilidades ou necessidades do potencial comprador. E, apesar de ser o último dos pecados enumerados, a verdade é que foi, durante largas décadas, o mais comum. "Hoje isso já não acontece porque os bancos não o permitem", diz Luís Lima. Uma nova realidade que Jorge Garcia atesta. As maiores exigências da banca na concessão de empréstimo - reflectidas em cortes nas avaliações das casas, rácios de financiamento/garantia rigorosos, ‘spreads' elevados - são uma das lições da crise.
Fonte: Económico
